AYUNTAMIENTO DE SALAMANCA

22:34  |  23 / 06 / 2017
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A.R.I. Chamberí I

Esta es una de las actuaciones estrella de este Patronato Municipal. Se trataba de rehabilitar una zona de la ciudad especialmente degradada pero con el agravante de su situación periférica y el deterioro social existente. Como aspecto positivo señalar la existencia de abundantes solares de transferencias de titularidad municipal que nos permitían oxigenar el barrio creando mayores espacios libres.

La Sección de Rehabilitación de los Servicios Técnicos del Patronato llevó a cabo una modificación del P.E.R.I. de la Acción 55 que facilitase su posterior desarrollo que sería en todo momento tutelado por este Patronato, y actuaciones concretas en zonas interiores del barrio con abundantes solares de titularidad municipal.
A continuación se realiza una exposición de su génesis así como de las labores realizadas.
 
El barrio de Chamberí surge a principios de siglo situado en la margen izquierda del Tormes, como barrio obrero de población procedente del campo. Estamos por lo tanto ante un claro ejemplo de URBANISMO DE ALUVIÓN. Su asentamiento se ha ido realizando prácticamente sin urbanización alguna.


Está situado al sur de la ciudad en la otra margen del río Tormes. Posee un claro aislamiento debido a la vía férrea Salamanca -Fuentes de Oñoro, lo que ha provocado un bajo desarrollo del barrio en relación al del resto de la ciudad, acentuado por el abandono, tanto social como urbanístico, que ha provocado en la zona el proceso de las transferencias de volúmenes, único interés que suponía el barrio para los promotores privados.

Su ámbito estaba limitado por el Cordel de Merinas, el Sector 59-B/69, la vía férrea y el suelo rústico.



 
La anterior imagen refleja el Alzado Oeste del Barrio desde el Teso del mismo, siendo ésta la zona de actuación del Área de Rehabilitación Integrada, situada entre el Cordel de Merinas y la Calle Mayor de Chamberí.
La imagen que presentaba el barrio, se caracterizaba por:
- Nuevos edificios en altura, casi todos de promoción de viviendas protegidas por la Junta de Castilla y León.
- Gran número de solares sin edificar, tanto de propiedad privada como procedentes del proceso de transferencia de edificabilidad.
- Caserío formado por vivienda unifamiliar en planta baja en su mayoría con bajo nivel arquitectónico.

El estado en el que se encontraba el barrio antes de la vigente modificación del P.E.RI. estaba caracterizado por un gran número de solares procedentes del proceso de transferencia de edificabilidad, suponiendo en el caso del ámbito del P.E.RI. el 38% de la superficie construible, tal y como muestran las siguientes imágenes.



 
 
 
 

 
Pero además, existía una gran cantidad de solares de titularidad privada alcanzando el 25% de la superficie del P.E.R.I. En algunos casos se utilizaban como zonas de paso a viviendas situadas en el interior de las manzanas y que, de otra forma, no tendrían accesibilidad, tal y como muestran las imágens siguientes


 



Por otra parte, dentro de la edificación que conforma el barrio existía un alto porcentaje de viviendas y locales sin ocupación, con el deterioro de estos producido por la ausencia de mantenimiento.
 


 


 
 

 

En cuanto al estado de la edificación en muchos casos se trataba de edificaciones muy pequeñas con bajo estado de mantenimiento y con problemas de salubridad.
El bajo estado de mantenimiento y salubridad de las viviendas afectaba sobre todo a humedades y carencias de espacio y de las instalaciones necesarias.
 


 


 

Estas carencias llegaron a afectar también a las viviendas que suponen un nivel medio con respecto a las existentes dentro del barrio. Dentro de las viviendas que alcanzaban un nivel adecuado de habitabilidad únicamente se podían destacar cinco ejemplos dentro de las 55 viviendas, afectadas por las unidades de ejecución, lo que correspondía únicamente al 9%.
 


 

Las únicas edificaciones de reciente construcción dentro del ámbito del P.E.R.I. corresponden a una promoción de V.P.P. realizada por la Junta de Castilla y León y una vivienda unifamiliar.

  
En cuanto a la estructura urbana del barrio, es determinante la Calle Mayor de Chamberí como elemento vertebrador del mismo, siendo su principal eje de acceso y de relación del Barrio y localizándose en él el poco comercio existente; siendo la siguiente conexión principal al exterior del Barrio, la creada con los nuevos desarrollos residenciales de los planes parciales colindantes.

 

 

En la siguiente diapositiva se observan las claras diferencias de alzados a un y otro lado de la Calle Mayor, caracterizándose por:
-         ALZADO DEL P.E.R.I. A LA CALLE MAYOR DE CHAMBERI: ABANDONO
- Manzanas poco consolidadas con edificación.
- Peor nivel de mantenimiento del caserío.
- Localización de todo el comercio del P.E.R.I.: dos bares, un supermercado y un comercio.
-         IMAGEN DEL ALZADO DE LA C/ MAYOR FRENTE AL P.E.R.I.: LLENO
- Consolidación casi total de las manzanas con edificación.
- Nivel de mantenimiento de la edificación bueno.
- Edificaciónes nuevas con imagen de edificios en altura.
- Acceso al teso del sector 59B-69, Tejares-Chamberí, de nuevo desarrollo de suelo urbanizable.
A la vista de estas cuestiones, era clara la decisión de sobre qué zona actuar.
 
 


Haciendo un recorrido por el resto de calles del Barrio, podemos describir su entorno y estructura urbana de la siguiente forma:
 
 CALLE CORDEL DE MERINAS:
- Alzado formado por viviendas unifamiliares de planta baja de mantenimiento medio y bajo y solares.
- El Cordel de Merinas en la medida en que no está tratado para su uso como espacio libre o de comunicación con el sector de Vistahermosa se convierte en una frontera física.




 
 
CALLE ESTRECHA DE TEJARES:
- Situada entre la C/ Mayor de Chamberí y el Cordel de Merinas y paralela a estas. Forma el eje longitudinal del P.E.R.I..
- Situada en medio de la ladera y se accede a ella por calles transversales de fuerte pendiente.
- Se pueden distinguir dos tramos diferentes:
- Al sur con una sección más ancha pero que revela la fuerte pendiente en la que está situada.
- Al norte con una sección insuficiente para la simultaneidad del tráfico rodado y peatonal, o aparcamiento y rematado por una conexión con la calle Mayor en codo.

 







 
CALLES TRANSVERSALES:
Se trata de calles cortas y de fuerte pendiente que enlazan las tres vías principales que conformas la actuación.
CALLE DEL MOISES:
- Conexión Cordel de Merinas con calle Estrecha peatonal.
- Conexión calle Estrecha con calle Mayor, acceso rodado.
CALLE DEL ALABASTRO:
- Comunica la calle Estrecha con la calle Mayor.
CALLE DE NUEVA APERTURA:
- Conecta el Cordel de Merinas con la terminación sur de la calle Estrecha y con la calle Mayor.
 




 
CALLEJONES:
- La existencia de manzanas de gran fondo ha provocado la apertura de callejones para acceder a viviendas interiores a las manzanas.
- Son callejones de sección muy estrecha (en torno a los dos metros).
 
Pero ante esta situación, las distintas Corporaciones Municipales realizaron diferentes propuestas urbanísticas:
 
Arquitectos: MANGADA Y FERRAN
Fecha: Marzo 1.978
LOS ALAMBRES, PRIMERAS PROPUESTAS, ORDENACION Y GESTION:
- Ordenación:
         - Corredor verde a lo largo del Arroyo de Cagachinarros.
         - Predominancia de tipología de vivienda unifamiliar con parcela.
- Calles transversales que conecten la C/ Mayor de Chamberí con el Cordel de Merinas.
- Sistema de actuación: Planteamiento de un gran área cuyo sistema de actuación es el de expropiación, lo que encarece la propuesta y la hace inviable.
 
Arquitectos: ROMANI, FERRAN Y NAVAZO.
Fecha: Septiembre 1.985
AVANCE DE PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN DEL BARRION DE LOS ALAMBRES
- Continúa en la misma línea que el Plan anterior.
- Igualmente fija un gran área de expropiación para el establecimiento de las nuevas manzanas y la apertura de las nuevas calles.





 
Arquitecto: ILDEFONSO VICENTE
Fecha: Septiembre de 1.995
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR ACCION Nº 55, LOS ALAMBRES.
- Evita la ejecución de un corredor verde, reduciendo la calle Mayor de Chamberí a una calle de escasa sección para albergar todas las necesidades propias del eje principal de relación del barrio.
- Aprovecha las parcelas municipales objeto del proceso de Transferencias de aprovechamiento, suturando la trama residencial.
- Ordenación en manzanas con patio y manzanas abiertas de difícil división de cara a la promoción y con problemas de ejecución por las diferencias altimétricas existentes entre las calles.
- Sistemas de actuación:
         * Opta por un mayor protagonismo del sistema de Compensación y Cooperación.
* Timidez a la hora de establecer áreas de expropiación para la ordenación; ejemplo: ampliación de la calle Mercurio.



 
 
También se tuvieron en cuenta las aspiraciones de los habitantes del barrio.

      


Con todos estos datos de partida, se procedió a un estudio pormenorizado de la situación del Barrio, con las siguientes conclusiones:
      - Estado del barrio: es un barrio que vive de espaldas a la ciudad.
            - Aislamiento físico
          
 - Falta de actividad.
            - Falta de dotaciones.
            - Nivel de calidad de las viviendas.
      - Es un área poco atractiva para la ciudad lo que revela la gran cantidad de suelo que se ha utilizado para el proceso de transferencia de edificabilidad a otras zonas de la ciudad. No obstante, permiten la posibilidad de dar a la ordenación propuesta en la modificación, un margen de libertad suficiente para lograr espacios de calidad y esponjar la trama urbana existente.





En febrero del 2000 se redacta la Modificación de P.E.R.I. ACCIÓN Nº 55 “CHAMBERÍ”.
Abarca una superficie de 53.227 m², de los cuales 25.980 m² están dentro de las 6 Unidades de Ejecución en que se organiza la actuación, afectando a 55 vecinos y reordenando 11.918 m² de solares procedentes del proceso de trasferencias de volumen, dedicándose en su mayoría a la incorporación de espacios libres y viario. Las unidades de ejecución 1, 2, 3, 4 y 5 reordenan el parcelario existente ubicando a todos los vecinos y propietarios. La unidad de ejecución 6 con una superficie de 4.491m² tiene el 85 % de su superficie como propiedad del Ayuntamiento.

ORDENACIÓN DE VIARIO:
- La calle Mayor de Chamberí se desarrolla como eje de relación del barrio.
- Ampliación de la calle Estrecha de Tejares
- Nuevas aperturas de calles transversales.
- Reordena la trama existente.



 
ORDENACIÓN DE MANZANAS:
- En manzanas existentes propone: modificación de alineaciones, volumetría y edificabilidad máxima.
- En manzanas nuevas: localización de usos, accesibilidad a garajes, edificabilidad fija, y estudio de cotas de forjado para solucionar los problemas de los fuertes desniveles del barrio.




 
Se realiza un estudio minucioso de la viabilidad de las alineaciones y ordenanzas propuestas, buscando:
- Geometría de las manzanas de cara a una fácil promoción.
- Adecuación de las manzanas a las pretensiones de ordenación e imagen del barrio:
         - Localización del comercio.
         - Accesibilidad a garajes para dejar libre el área peatonal.
         - Regulación en altura para corregir la imagen de edificios en altura fruto de las fuertes pendientes.




Con fecha de 27 de octubre del 2000 se solicitó la Calificación de Área de Rehabilitación el barrio de Chamberí a la Junta de Castilla y León, declarándose mediante el DECRETO 187/2001 de 12 de julio previa Resolución del Pleno de fecha 22 de noviembre de 2000.
Tipos de ayudas:
- Hasta el 40% del coste de la rehabilitación de edificios y viviendas, sin que la subvención media pueda exceder de 600.000 ptas. por vivienda objeto o en su caso, consecuencia de la Rehabilitación.
- Hasta el 25% del coste de las operaciones de urbanización, incluyendo en su caso, las obras de demolición, siempre que la cuantía resultante no exceda del 25% de la subvención que corresponda efectivamente como consecuencia de la rehabilitación de viviendas.
El número de edificios fuera de Unidades de Ejecución y que pueden disponer de las ayudas destinadas a la rehabilitación son 39, siendo en la mayoría viviendas unifamiliares con necesidades de adecuación para su habitabilidad.
Por otra parte la declaración de Área de Rehabilitación, permite la concesión de ayudas complementarias por parte de la Junta de Castilla y León.


 
La financiación del A.R.I. se realizó por el Excmo. Ayto. de Salamanca con cargo a sus presupuestos, y con una aportación de la Junta de Castilla y León de 1.200.000,00 €.


 

Dentro de la nueva ordenación de la Modificación del P.E.R.I. Acción nº 55 se plantea una nueva disposición de manzanas y espacios libres necesarios para el barrio. Para ello es necesario el desarrollo de la Unidades de Ejecución planteadas dentro del P.E.R.I. y por tanto la adecuación al nuevo planeamiento de 55 parcelas incluidas en ellas.


Dentro de las actuaciones destinadas a la Rehabilitación se han realizado cinco promociones dentro del barrio, en solares del Ayuntamiento, próximas a las parcelas afectadas y que se han destinado a realojar a aquellos vecinos que así lo han deseado y con los que se ha formalizado un convenio. 



 
Dentro de las promociones se preveían distintos tipos de viviendas en función de un estudio realizado previamente, así se realizaron proyectos de viviendas de uno, dos, tres y cuatro dormitorios y viviendas unifamiliares.

La iniciativa tuvo un claro éxito, ya que la mayoría de los vecinos afectados expresaron su petición para llegar a un acuerdo, incluyéndose algunos vecinos que perteneciendo al Área de Rehabilitación estaban fuera de las unidades de ejecución. Actualmente, se encuentran entregadas cinco promociones de 12 y 15 y 18 viviendas en bloque, de las calles Estrecha de Tejares y Cordel de Merinas, y de 10 y 6 viviendas unifamiliares en la calle Miguel Angel y Vázquez Díaz.

Los convenios se realizaron en base la valoración de las viviendas realizada por los servicios técnicos del P.M.V.U., ofreciendo a los ocupantes de las viviendas la opción de compra sobre la vivienda que ellos eligieron dentro de las promociones realizadas a este fin.

La forma de realizar estos acuerdos facilitaban la integración de los vecinos a la nueva ordenación, así como, mantenía la población residente dentro del barrio de una forma cómoda, puesto que el traslado de residencia se realizaró una vez terminadas las promociones pudiendo seguir ocupando hasta entonces su vivienda.

 El número de convenios finalmente firmados asciende a 43. Del mismo modo, se procedió a realizar un contrato de arrendamiento limitado de una vivienda a una familia sin posibilidades económicas.








 

Pero lógicamente cualquier proceso de rehabilitación conlleva también la realización de unas obras de urbanización, que fueron de dos tipos:

APERTURA DE NUEVOS VIARIOS:
Como las obras de Urbanización de las calles Moisés y Cobre. Los costes por obras y honorarios de redacción y dirección tienen un presupuesto de 25.833.115 ptas (155.260,15 €).
La urbanización de la calle Moisés comprende el tramo desde la calle Cordel de Merinas a la calle Estrecha de Tejares, con una longitud de 24 metros y salvando un desnivel de 7,60, por lo cual se soluciona con un tramo de escalirampa y otro de escaleras. 








Las obras de la calle el Cobre comprenden su prolongación, con una nueva apertura desde la calle Estrecha de Tejares hasta el Cordel de Merinas, con calzada de doble dirección, banda de aparcamiento y aceras.
La realización de estas dos conexiones ha supuesto una mayor permeabilidad entre la calle Mayor de Chamberí y el Cordel de Merinas, potenciando las comunicaciones entre el centro del barrio con el Plan Parcial de Vistahermosa.
 
Pero también la urbanización de las zonas afectadas por la reestructuración urbana, para lo cual, se procedió:
-         A la demolición de los solares que el Ayuntamiento obtuvo a través de los convenios urbanísticos. Esta demolición se organizó en varias fases en función de cómo fueron quedando libres las viviendas a las que se llegó a convenio urbanístico.
-         La realización de estos trabajos de derribo se solapó con los trabajos de urbanización de las unidades de ejecución 2 y 3 que a su vez dan paso a la realización de las promociones de viviendas a desarrollar dentro de las nuevas manzanas resultantes.








 
 
Las obras de urbanización de las Unidades de Actuación nº 2 y 3 se encuentran totalmente ejecutadas, y tuvieron un presupuesto según Proyecto de Urbanización de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (569.699,51 €).







 
Las obras de urbanización de la Unidad de Actuación nº 4 están finalizando, teniendo un presupuesto de EjecuciónMaterialsegún el Proyecto de Urbanizción de SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (774.428,55€).

Tras este desarrollo, actualmente se continúan las labores de revitalización del barrio, actualmente se están ejecutando las obras de edificación de 27 viviendas protegidas en la manzana 3 de la Unidad de Actuación nº 3, obtenida por el desarrollo del P.E.R.I.


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